购买的二手房属于夫妻共同财产时，应当注意的事项【案情简介】李女士和她的丈夫张先生婚后拥有一套房屋， 最近他们为了购置新房决定将 房子卖掉。张先生与中介公司签订了《房屋买卖居间合同》 ，委托中介公司寻找 买家，挂牌价为 230 万元，签约后张先生就到国外出差一个月。刘先生通过中介 看了这套房子觉得非常满意，但希望价格再能便宜一点，通过双方几次协商，李 女士最后同意以 138 万元卖给刘先生，双方又签订了《房地产买卖合同》 ，为此 刘先生支付了定金 20 万元。谁知签约后半个月，张先生就从国外回来了，当他 得知房价为 138 万元，觉得太便宜了，于是找到刘先生，告知刘先生这是他们夫 妻的共同财产，李女士一个人处分，要求解除合同，但刘先生认为李女生有 权签订合同，且已经交付了定金，要求履行这份合同。 双方协商不成，为此刘先生起诉至法院，要求履行《房地产买卖合同》 。【裁判结果】法院认为系争房屋系李女士和张先生的夫妻共同财产， 共同同有人对共有财 产享有共同的，承担共同义务。在共有关系存续期间，部分共有人对共同共 有人擅自处分共有财产的，应为无效。法院判决购房合同无效，李女士返还刘先 生定金 20 万元及其利息。【律师评析】所谓共同共有是指两个以上的人， 对全部共有财产不分份额地享有平等的所 有权。 共同共有财产关系一般发生在互有特殊身份关系的当事人之间，较为典型 的是基于夫妻关系而发生的夫妻共同财产关系， 以及家庭之间的共有等共同 共有财产形式。 根据法律， 部分共同共有人未经其他共有人同意而擅自处分共有房屋的， 要看事后该处分行为是否获得其他共同共有人的追认。 获得其他共同共有人追认 的，该处分行为有效。没有获得追认而擅自处分共有房产的，合同无效。 目前法律实务中存在着如下几种共有形式： 1、 家庭共有： 夫妻是一种人身关系。 夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产， 属于夫妻共同共有，另有约定和法律另有的除外。 2、夫妻共同共有：家庭相互之间，也是人身关系，是一定范围内的亲 属关系。不能把亲属关系都当成家庭关系。如张某与其妻、子一同居住，其父、 母单独居住。张某的家庭就只有 3 个人，而不是 5 个人。家庭共有财产，属 于家庭共同共有的财产。 其中比较典型的是基于农村共同生产生活而产生几 代同堂的现象，其共同居住人对家庭财产是共同共有。 3、尚未分割遗产形式的共同共有：共同继承的财产，在继承开始以后，遗 产分割之前，数人（相互之间是亲属，是同一顺序继承人）对遗产享有共有权的 财产。一般认为，这种共有是共同共有。 在购买房产时， 一定要核实所购房产是否属于共有，买卖共有房产的一定要 取得全体共同共有人的一致同意。 为规避最终认定为共有房产而产生合同无效的 法律风险，购房人可以采取如下措施： 1、如果是房产证上的产权人是多个人的，一定要核实每个人的身份，并由 每个人在房屋买卖合同上签字，除非有公证的委托书，否则不同意代签字。 2、如果房产所有人是在婚状态，且房产证上产权证为一个人名字的，也需 要其配偶在房屋买卖合同上签字， 或者由其配偶出具房屋并非夫妻共同共有财产 的声明。 3、如房产所有人系单身，且房产证上产权人为一个人名字的，需要该所有 人到民政局开具单身证明。 4、为防止人故意隐瞒其他共有人，买受人可以让人出具一份无其 他共有人的承诺，并明确约定违反承诺的违约责任。【法条链接】1、 《合同法》 （1999 年） 第五十一条无处分权的人处分他人财产， 经人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。 2、最高《关于贯彻执行〈中华人民国民法通则〉若干问题的 意见（试行） 》 （1988 年） ８９．共同共有人对共有财产享有共同的，承担共同的义务。在共同共 有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善 意、有偿取得该项财产的，应当第三人的权益；对其他共有人的损失， 由擅自处分共有财产的人赔偿。 3、 《最高关于适用 〈中华人民国婚姻法〉 若干问题的解释 （一） 》 （2001 年） 第十七条 婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产， 有平等的处 理权”的，应当理解为： （一） 夫或妻在处理夫妻共同财产上的是平等的。因日常生活需要而处 理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。 （二） 夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方 应当平等协商，取得一见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的， 另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。第十八条 婚姻法第十九条 所称“第三人知道该约定的”，夫妻一方对此负有举证责任。 4、上海市高级《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》 （2005 年） 第二条 未经房屋共同共有人同意，人对外签订的 “ 二手房 ” 买卖 合同，效力如何认定？ 答： 审判实践中， 经常遇到房屋共有人以其他共有人擅自处分共有财产为由， 主张其他共有人对外签订的 “ 二手房 ” 买卖合同无效。对此问题，应区别不 同的情形分别处理。一是房屋出售时，登记仅为人一人的，基于不动产 的公示、公信原则，买受人有理由相信人系房屋的完全人，其与人 之间签订的买卖合同，应认定为有效；但如有证明买受人存有，与 人恶意， 损害其他共有人利益的除外。 二是房屋出售时， 登记为数人的， 基于部分共同共有人不得擅自处分共有财产的法律， 在其他人事后不予 追认的情况下，应认定买卖合同无效；但买受人有理由相信人有代理权，符 合表见代理构成要件的，应确认买卖合同有效。
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