从97年的亚洲金融危机到08年的美国次贷危机，从上世纪90年代的日本到如今的中国，为什么房地产泡沫层出不穷？除了带来大范围的破产和金融危机，这些房地产泡沫是否也有一定的正效用？由哈佛大学经济系教授 Edward Glaeser 最新撰写的 NBER 工作论文 Real estate bubbles and urban development 即对上述问题进行了检验和回答。作者发现，对于大部分被动型资产投资者（包括银行）来说，房地产是他们首选的理想投资对象，尤其是考虑到资产投资中的代理问题时，投资者对于房地产的投资偏好会愈发明显。在这样的投资选择下，被动性资产将会大规模的进入房地产市场，并且在一定程度上导致房地产泡沫的产生。同时银行对于房地产这种可交易性强的投资对象的偏好也部分解释了为什么房地产产业多为金融危机产生的源头。
文章首先从历史分析的视角对美国及亚洲历史上的房地产泡沫及经济危机事件进行了回顾和讨论，并发现泡沫的产生和以交通业和建筑业为代表的技术进步是分不开的。在这些外部事件的推动下，人们强烈相信未来对于土地的需求会急剧增加，土地价格也随之上涨。作者利用上世纪20年代发生在美国的房地产泡沫和纽约大范围的摩天大楼建设之间存在相关关系的例子对此进行了佐证。
随后作者利用理论模型解释了为什么房地产泡沫总是普遍存在。自古以来，土地就是人类财产的最普遍形式之一，和其他形式的财产相比，其不易被，被法律明令着，易抵押也易变现。虽然严格的产权并不能泡沫的产生，但他们一定程度上导致了人们对于房地产相关的经济活动的过分乐观。在该模型中有主动型和被动型两类投资人，主动型投资人可以自主掌控他们的投资而被动型投资人必须借助经理人的帮助。默认地，被动型投资者投资在房地产上的损失要小于其投资于工厂的损失，因此，有限的主动资本多涌向工业而被动资本多投入到房产相关的产业。当对房地产相关产业前景产生过分乐观的估计时，大量的资本就会涌入并导致了泡沫的产生；而由于主动资本的有限性，因对前景乐观估计而涌入工业的资本将远少于进入房地产的资本，故而泡沫较少会在工业部门发生 。
随后，作者对房地产泡沫带来的影响进行了讨论。从理论上看，房地产泡沫带来诸如福利结构的优化配置等正效应的可能性是存在的，尤其是存在于集聚经济发达或有严格建筑而无法大规模发展房地产业的城市。但现实中，房地产泡沫往往会引发次贷危机并导致大规模的金融领域社会资源的错配，并且由房地产泡沫导致的福利优化带来的边际效益要小于由其引发的次贷或金融危机而造成的各类损失。而这就是我们为什么不将房地产泡沫认定为是良性经济事件的主要原因之一。更多内容，请点击左下“阅读原文”。
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